Aktualności

#2 Trendy rynku nieruchomości na przestrzeni ostatniej dekady, z porównaniem do sytuacji gospodarczej kraju

administrator 28 kwietnia 2021

Liczne zaniedbania oraz kryzys z 2008 roku sprawiły, że na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat mogliśmy być świadkami dynamicznych przemian na rynku mieszkaniowym. Rozwojowi branży deweloperskiej sprzyjała polepszająca się sytuacja gospodarcza, wynikająca m.in. z wyraźnej poprawy na rynku pracy. Omawiamy jakie trendy można było zauważyć i czy skutki pandemii koronawirusa mogą doprowadzić do zmian. 

Lata 2011-2021 na polskim rynku nieruchomości

W ciągu ostatniej dekady można było zaobserwować ogromny wzrost dostępności mieszkań dla kupujących. Branża deweloperska rozwijała się dzięki korzystnej sytuacji na rynku pracy. Niskie bezrobocie oraz podniesienie płacy minimalnej doprowadziło do stopniowego bogacenia się społeczeństwa. Wielu młodych ludzi z mniejszych miejscowości i migrowało do miast w poszukiwaniu pracy, szukając w nich własnego miejsca do życia.

Popyt stale rósł, ponieważ napędzały go niskie stopy procentowe. Skłaniały do zaciągania kredytów hipotecznych i zniechęcały do przetrzymywania środków na lokatach. Dodatkowo w roku 2012 wprowadzono tzw. „ustawę deweloperską, która zwiększyła bezpieczeństwo transakcji na rynku pierwotnym. Konieczność zawierania umów deweloperskich (w formie aktu notarialnego) i posiadania rachunków powierniczych sprawiła, że osoby kupujące nieruchomości mogły czuć się pewniej. Wtedy też powoli udało się zniwelować odczuwalne już od kilku lat skutki kryzysu z 2008 roku. Od 2016 roku ceny zaczęły rosnąć, podobnie jak popyt.

W takich warunkach inwestycje w nieruchomości były bardziej opłacalne oraz bezpieczniejsze. Trend lokowania nadwyżek kapitału przyczynił się do rozwoju rynku mieszkaniowego, a w szczególności gałęzi inwestycyjnej. Z roku na rok coraz więcej osób decydowało się na zakup lokali z myślą o generowaniu dochodu pasywnego, pozyskiwanego z wynajmu.

W ciągu kilku ostatnich lat rosnące ceny mieszkań były jednak związane już nie tylko z popytem, ale też rosnącymi kosztami realizacji. Drożeją grunty, a także materiały i usługi budowlane. Dobra kondycja polskiej gospodarki dodatkowo wywarła presję, przez co przyczyniła się do wzrostów cen inwestycji.

Przy tym młodzi ludzie coraz bardziej ufają deweloperom, a rządowe programy, takie jak Rodzina Na Swoim i Mieszkanie Dla Młodych, ułatwiły zakup wymarzonego mieszkania. Deweloperzy dostosowywali ofertę do wymogów oraz limitów Programów, dzięki czemu były łatwiej dostępne. W ostatnich latach można jednak zaobserwować coraz większe migracje wewnętrzne (młodzi ludzie coraz szybciej chcą się usamodzielnić), a także napływ imigrantów np. z Ukrainy, dlatego zapotrzebowanie na mieszkania nadal się nie nasyciło. 

Można uznać, że polski rynek nieruchomości w ciągu ostatnich 10 lat stał się bardziej „dojrzały” – oferuje lepsze produkty, a także zapewnia większe bezpieczeństwo transakcji. Do sytuacji dostosowali się także klienci, który stali się bardziej świadomi swoich możliwości oraz wymagań. Korzystają z różnych możliwości dodatkowego finansowania, ponieważ wraz z poprawą sytuacji gospodarczej w kraju polepszyły się ich warunki bytowe oraz wzrosła zdolność kredytowa.

Trendy na polskim rynku nieruchomości w ciągu ostatniej dekady

W trakcie rozwoju polskiego rynku nieruchomości można było zauważyć wyraźne trendy, z których wiele utrzymuje się do dzisiaj. Ważną tendencją jest np. zmiana podejścia do kwestii ekologii, związana w dużej mierze z unijnymi zaleceniami. Deweloperzy starają się budować coraz nowocześniejsze, bardziej ergonomiczne i energooszczędne osiedla. Jest to spowodowane nie tylko nowymi wymogami czy normami, ale też oczekiwaniami nabywców. Coraz więcej osób prowadzi bardziej świadomy tryb życia, starając się dbać o środowisko, a zarazem swój budżet – energooszczędne mieszkania są tańsze w utrzymaniu.

Nie trudno było zauważyć, że wymagania klientów bardzo się zmieniły. Coraz bardziej zwracają uwagę na wygląd nieruchomości i ich położenie. Istotne jest nie tylko samo mieszkanie, ale też cały blok, a nawet osiedle i okoliczna infrastruktura. Popularne stają się tereny podmiejskie, ponieważ gwarantują ciszę, spokój oraz kontakt z naturą.

Deweloperzy wprowadzają na rynek inwestycje w zróżnicowanych cenach – od niewielkich kawalerek do ekskluzywnych apartamentów premium. Współcześnie własne mieszkanie kupują nie tylko rodziny, ale też młodzi single. Powszechne jest przekładanie w czasie decyzji o ustatkowaniu się, ponieważ większość reprezentantów młodszych pokoleń skupia się na karierze i rozwijaniu pasji, a także nie czuje już takiej presji społecznej.

Kryzys mieszkaniowy 2008 vs. Covid-19

Pandemia koronawirusa ma niebagatelny wpływ na stan gospodarki, a także sytuację na rynku nieruchomości. Wiele osób zastanawia się, czy może wywołać kryzys podobny do tego z lat 2007-2009, zapoczątkowany przez zapaść na rynku pożyczek hipotecznych wysokiego ryzyka w Stanach Zjednoczonych. W Polsce jej skutki były odczuwalne nieco później, przez m.in. ograniczenie akcji kredytowych przez banki i znaczny spadek wartości złotego. Od listopada 2008 do czerwca 2013 Rada Polityki Pieniężnej obniżyła depozytową stopę procentową z 4,50% do 2,00%. Sytuacja ta odbiła się na również rynku nieruchomości.

Zdaniem specjalistów obecne średnie zarobki oraz zdolność kredytowa Polaków nie wskazują na to, by sytuacja mogła się powtórzyć. Według obliczeń Narodowego Banku Polskiego, Polacy są w stanie kupić przeciętnie 0,82 m2 mieszkania, przy czym w 2007 roku mogli tylko ok. 0,48 m2.

Można zaobserwować już nieznaczny spadek sprzedaży, a także chwilowo doszło do spadku cen. Pojawiły się przejściowe kłopoty z inwestycjami, wiele ludzi straciło pracę, przedsiębiorcy byli zmuszeni zamrozić lub zamykać swoje firmy itp. Ogólnie pozytywna sytuacja makroekonomiczna nie powinna jednak dopuścić do załamania rynku.

Podaż cały czas utrzymują rekordowo niskie stopy procentowe oraz wyjątkowo przystępne warunki kredytów. Nawet banki, które po pierwszej fali przekornie zaostrzyły swoją politykę, po czasie zaczynają zmieniły podejście do sytuacji. Do tego NBP ma pozytywne nastawienie, ponieważ przewiduje, że wywołane przez pandemię szkody dla gospodarki będą mniejsze niż zakładano. Wzrost cen nieruchomości prognozuje się nawet na 7-10%, przy czym miałby był realny, czyli przewyższać inflację. Rynek mieszkaniowy bardzo dobrze poradził sobie w realiach pandemicznych, a oczekiwane ożywienie gospodarki ma tylko utrwalić jego pozycję.

Źródła:

Więcej

#1 Umowa na wyłaczność

Serwis 20 sierpnia 2020

Umowy na wyłączność: plusy i minusy
Umowa na wyłączność, a więc taka, w której jedyną osobą uprawnioną do zainicjowania transakcji jest
agent biura nieruchomości, ma swoje ograniczenia, ale ma i bardzo poważne zalety, o których warto sobie
przypomnieć, zanim podejmie się ostateczną decyzję co do zgody na taką formę współpracy z biurem.


Ograniczenia umów na wyłączność

Problemy z umową na wyłączność wynikają przede wszystkim z małej elastyczności obu stron, a więc
biura i klienta. Jeśli ten ostatni narzuci wysoką cenę sprzedaży nieruchomości bez możliwości negocjacji,
to skuteczność nawet najlepszego agenta będzie odgórnie ograniczona. Z drugiej strony, to, czy dojdzie
do transakcji, zależy tylko od aktywności agenta. Jeśli nie znajdzie on klienta – do transakcji może nie
dojść bardzo długo.

Taka umowa wymaga więc wzajemnego zaufania: agent musi zaufać klientowi, że
ten nie będzie chciał ominąć umowy na wyłączność, a klient agentowi, że ten naprawdę przyłoży się do
wykonania swojego zadania. Niestety tego zaufania często brakuje.
W przypadku umów na wyłączność jest tak, że nawet oficjalnie konkurujące ze sobą biura, czasem
podejmują cichą współpracę – wiedząc, kto dysponuje ofertami na wyłączność, kontaktują swoich
klientów z agentami tych biur. W niektórych przypadkach jednak to nie działa – zdarzają się przecież
agenci, którzy nie znoszą takie nieoficjalnej współpracy i wtedy sprzedający może być narażony na
dłuższe czekanie.


Najpoważniejszym ograniczeniem umowy na wyłączność z punktu widzenia klienta biura nieruchomości
jest jednak ograniczenie swobody działania. Traci się przy takiej formie współpracy możliwość
samodzielnego poszukiwania nabywców (umowy przewidują za to odpowiednie kary), można więc
odnieść wrażenie, że nie kontroluje się całej transakcji. To co prawda wrażenie mylne, ale jeśli przez jakiś
czas agenci nie znajdą żadnego potencjalnego nabywcy, to sytuacja ta robi się odrobinę męcząca.


Zalety umów na wyłączność
Podstawową zaletą umowy na wyłączność, jest – i to można powiedzieć brutalnie – pewność, że agent
będzie chciał się taką ofertą zająć. Kiedy to samo ogłoszenie trafia do wielu biur, żaden agent nie chce
zbyt dużo czasu i środków inwestować w jego promocję, ponieważ istnieje spora szansa, że nie on zarobi
na transakcji. Oczywiście – to kwestia uczciwości biura, ale w przypadku umowy na wyłączność sprawa
jest jasna. Nieruchomość sprzeda się na pewno przez dane biuro – im szybciej się to uda, tym szybciej
agent zarobi, ma więc absolutną pewność, że czas zainwestowany w promocję oferty, zostanie mu
wynagrodzony.


Niewątpliwie na plus trzeba też zaliczyć porządek. Tu już nie ma kłopotu z umawianiem oglądających
przez kilku lub nawet kilkunastu agentów. Całą sprawę prowadzi jedno biuro, agentowi można (choć
oczywiście nie trzeba, ale to pomaga) zostawić klucze i po prostu czekać na sygnał, że jest klient i można
przystąpić do finalizacji transakcji. Nie trzeba pamiętać, kto jeszcze obsługuje ogłoszenie, nie trzeba
martwić się, że potencjalni klienci zostaną wprowadzeni w błąd co do dostępności mieszkania – tym
wszystkim zajmie się jedna osoba.


Po trzecie wreszcie jest jeszcze kwestia bardziej subiektywna, czyli prestiż. Nabywcy często chętniej
pytają o oferty na wyłączność. Kojarzą je z wyjątkową obsługą, większym prestiżem, z ich strony też jest
to zresztą wygodne. Dając ogłoszenie tylko do jednego biura, można więc paradoksalnie przyspieszyć
sprzedaż nieruchomości i to bez obniżania jej ceny. W końcu będzie to oferta tylko w jednym miejscu –
możliwość urwania czegoś z ceny będzie mniej prawdopodobna, niż wtedy, kiedy o prawo pośrednictwa
walczy ze sobą parę biur.
Podpisywać, czy nie
Umowa na wyłączność nie jest idealna, ale ma tylko kilka wad, które zresztą najczęściej mają bardzo
subiektywny charakter, a całkiem sporo obiektywnych zalet. Z punktu widzenia większości sprzedających
umowa na wyłączność jest dobrym wyborem. Będzie tak szczególnie w przypadku nieruchomości
wyjątkowych, kiedy podkreślenie prestiżu będzie miało większe znaczenie. Zwykle nie warto z góry
odrzucać takiej propozycji ze strony biura, choć można oczywiście spróbować negocjacji co do

wysokości prowizji agenta, żeby taka transakcja opłaciła się jeszcze bardziej.

Więcej